Grunderwerbsteuer – drohende Kostenexplosion?

Die aufgrund einer Entscheidung des Verfassungsgerichtshofes notwendige Novelle wurde vom Finanzminister in die Begutachtung geschickt.

Die Ausgangssituation ist bekannt.

Seit den 70-iger Jahren des vorigen Jahrhunderts wurden die Einheitswerte von Immobilien, die als Bemessungsgrundlage für verschiedene Gebühren und Steuern heranzuziehen sind, nicht mehr angepasst.

In mehreren Entscheidungen befasste sich der Verfassungsgerichtshof mit den Folgen des langjährigen Verzichtes auf die Aktualisierung der Einheitswerte.

In der hier zu besprechenden Entscheidung vom 27.11.2012, G77/12, zum Grunderwerbsteuergesetz 1987, erkannte der Verfassungsgerichtshof eine unsachliche und daher unzulässige Differenzierung zwischen Fällen, in denen die Gegenleistung („im Wesentlichen der Verkehrswert einer Immobilie“), und jenen Fällen, in welchen mangels Gegenleistung oder mangels Bewertbarkeit der Gegenleistung der Einheitswert einer Immobilie als steuerliche Bemessungsgrundlage dient.

Die ursprüngliche Absicht des Gesetzgebers, wonach der Einheitswert eine zum Verkehrswert adäquate Ersatzbemessungsgrundlage darstellen sollte, sei durch die  Nichtanpassung der Einheitswerte völlig verloren gegangen.
Die verfassungsrechtlichen Bedenken ergäben sich (nur) deswegen, weil diese annähernde Äquivalenz der Bemessungsgrundlagen wegen des Verzichts auf die Aktualisierung der Einheitswerte nicht mehr gegeben sei und auch durch pauschale Zuschläge oder Vervielfacher nicht mehr hergestellt werden könne.

Mit der genannten Entscheidung hob das Höchstgericht § 6 Grunderwerbsteuergesetz 1987 per Ablauf 31.05.2014 auf.
Es bleibe dem Gesetzgeber  unbenommen, verwaltungsökonomische Regelungen, eben auch eine Einheitsbewertung, und Differenzierungen zu treffen. So sei zulässig, zwischen verschiedenen Erwerbsvorgängen zu differenzieren und insbesondere unentgeltliche Übergänge von Grundstücken (einschließlich land- und forstwirtschaftlicher Betriebe) im Familienverband anders zu behandeln als Kaufverträge über Grundstücke.       
Eine Neuordnung der Grundstücksbewertung sei mit sachlich begründbaren Befreiungen und Ausnahmen nicht unvereinbar, und müsse somit nicht notwendigerweise zu einer generellen Steuererhöhung führen.         

Mit 01.06.2014 ist bei Untätigkeit des Gesetzgebers der „gemeine Wert“ nach § 10 Bewertungsgesetz 1955 als „Wert des Grundstückes“, wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden oder dessen Wert nicht zu ermitteln ist, als Bemessungsgrundlage für die nach Grunderwerbsteuergesetzes 1987 begünstigt steuerbaren Erwerbsvorgänge maßgeblich.

Nun vergleichsweise kurz vor diesem Termin versendet der Finanzminister eine nach seiner Einschätzung verfassungsrechtlich abgesicherte und aufkommensneutrale Neuregelung der Bezug habenden Bestimmungen des Grunderwerbsteuergesetzes 1987.

Wie schaut dieser Entwurf nun aus?
Die Gegenleistung („im Wesentlichen der Verkehrswert“), der gemeine Wert und in begünstigten Fällen der Einheitswert sollen weiterhin parallel als Bemessungsgrundlage für verschiedene steuerbare Sachverhalte nebeneinander bestehen bleiben.

Ein Ansatzpunkt, den Vorgaben des Verfassungsgerichtshofes nachzukommen, ist die begriffliche Trennung zwischen „Wert des Grundstückes“ und „Einheitswert“. Im geltenden Gesetzestext wird (mangels Gegenleistung) als „Wert des Grundstückes“ der (ein- oder dreifache) „Einheitswert“ (§ 6 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz 1987) bezeichnet. Der Entwurf des Finanzministers verknüpft „Einheitswert“ begrifflich hingegen nicht mehr mit „Wert des Grundstückes“. Mangels (bewertbarer) Gegenleistung bildet in den begünstigten Fällen der „Einheitswert“, in den anderen Fällen der „gemeine Wert“ der Immobilie die Bemessungsgrundlage. Unverändert soll bleiben, dass die Steuer bei begünstigten Erwerbsvorgängen betreffend land- und forstwirtschaftliche Grundstücke vom einfachen Einheitswert, betreffend andere Grundstücke vom dreifachen Einheitswert, maximal jedoch von 30% des gemeinen Wertes, zu berechnen ist.    

Der wesentlichere Neuansatz ist jedoch, die steuerliche Begünstigungen und damit die Heranziehung des Einheitswertes als Bemessungsgrundlage nicht mit dem Erwerbsvorgang (entgeltlich oder unentgeltlich), sondern mit dem begünstigten Personenkreis (Familienverband, Vereinigung aller Anteile einer Gesellschaft bzw. Übergang aller Anteile einer Gesellschaft) zu verknüpfen.  
Im Vergleich zur geltenden Regelung wird der begünstigte Personenkreis der Familie im Entwurf deutlich erweitert.

Die geplante Reparatur des Grunderwerbsteuergesetzes 1987 folgt der Neuregelung des § 26a Grundbuchsgebührengesetz, sodass begünstigter Personenkreis und begünstigte Bemessungsgrundlage in beiden Gesetzen deckungsgleich sein sollen.

Der Entwurf beseitigt jedoch nicht die Parallelität zweier - eigentlich dreier - nicht zueinander adäquater Bemessungsgrundlagen. Die vom Verfassungsgerichtshof konstatierte Realitätsferne des Einheitswertes zum gemeinen Wert oder zum Gegenwert (Verkehrswert) verunmöglicht die Feststellung des Ausmaßes der steuerlichen Begünstigung im Vergleich zur vollen Steuerbelastung, wobei sich das Verhältnis Einheitswert zu Verkehrswert und gemeinen Wert im Laufe der Zeit weiterhin unkalkulierbar verändern wird.
Eine Differenzierung, deren Ausmaß nicht einschätzbar und zeitlich veränderlich ist, als sachlich begründbar einzuschätzen, bleibt problematisch.

Demgegenüber wird der Berechnung der Grundsteuer (nur) der Einheitswert zugrunde gelegt.    
Konsequenter Weise hat der Verfassungsgerichtshof in der Entscheidung vom 06.10.2010, B 298/10, eine daraus resultierende notorische Unterbewertung des inländischen Grundvermögens zwar festgestellt, aber die Anwendung des Einheitswertes nicht bemängelt, weil dies nicht zu sachlich unbegründeten Belastungsunterschieden zwischen den Eigentümern von Grundvermögen (und auch nicht zu solchen von anderen Vermögenswerten) führt.

Kaum in Begutachtung mehren sich daher die Stimmen, die auch dieser Reparatur des Grunderwerbsteuergesetzes 1987 wieder Verfassungswidrigkeit konstatieren.

Wie der diesbezügliche Gesetzesbeschluss des Nationalrates zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes 1987 nach Abschluss des Begutachtungsverfahrens letztendlich aussehen wird, bleibt daher abzuwarten.

Für weitere Fragen stehen wir Ihnen gerne für ein persönliches Beratungsgespräch zur Verfügung.

Dr. Bernd Schmied
Mag. Daniela Gartner
Dr. Gottfried Hahn